济南奥特莱斯市场竞争白热化：百联与首创的双雄争霸

随着城市消费结构的持续演变，济南的奥特莱斯市场迎来了快速扩张的阶段。在这个市场中，百联与首创作为两大关键玩家，其各自的运营策略和扩张路径不仅揭示了他们独特的发展视角，同时也折射出奥特莱斯业态的整体发展趋势。

△ 百联与首创的市场布局

目前，济南的奥特莱斯市场正快速发展，百联在济南运营着两处奥特莱斯项目，分别是海那城店和高新店。其中，海那城店自2016年开业以来，便成为济南奥特莱斯市场的早期领头羊；而高新店则是在2019年加入战场。

与此同时，首创在济南的唐冶片区布局了一处奥特莱斯项目，该项目自2019年1月开业以来，便与百联的高新店形成了仅约6公里的直线竞争距离。

值得注意的是，近日发布的华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“首创奥莱REIT”）的2024年年度报告显示，该基金自2024年8月14日生效至12月31日期间，济南首创奥莱项目所贡献的租金收入高达约4071万元。

这一数字不仅彰显了该项目强大的盈利能力，同时也为整个奥特莱斯市场带来了积极的信号。

△ 济南首创奥莱项目的表现与挑战

此外，百联方面也在不断推进其济南门店的改造升级工作。根据上海百联集团股份有限公司发布的2025年度第一期超短期融资券募集说明书（简称“百联超短融募集说明书”）披露的信息，百联正计划对其济南高新店进行一期提升及二期开发，总投资额高达约2.73亿元。这一举措无疑将进一步巩固百联在济南奥特莱斯市场的领先地位。

值得一提的是，济南首创奥莱项目展现出强大的盈利能力，在2024年租金收入高、品牌招商顺利，并且通过举办活动提升了销售额。

截至去年底，济南首创奥莱项目共签约租户229个，其中零售租户占比高达89.18%，非零售租户占比10.82%。值得一提的是，2024年8月14日至12月31日期间，该项目前五大租户的租金贡献达到了919.82万元，占比22.59%，其中单一租户的最高租金收入更是达到了235.60万元，占比5.79%。

在品牌招商方面，济南首创奥莱项目同样取得了显著成果。2024年，Tommy Hilfiger、HAZZYS、LACOSTE等知名品牌纷纷入驻，为项目注入了新的活力。

在节假日等关键时段，济南首创奥莱项目也通过举办各类活动来吸引客流和提升销售额。以2024年国庆节为例，项目通过租赁临时停车场增加了约1200个车位，7天假期内累计接待了约2万辆车次、40万客流。同时，场内48个品牌实现了山东省销冠，19个品牌则实现了济南市销冠，期间的销售额同比提升了22.18%。

△ 百联的改造升级计划

百联计划对其济南高新店进行2.73亿元的提升和开发，强调吸引家庭和青年客群，涉足不同的业态，以增加市场竞争优势。此外，年报中还透露出一个重要信息：根据市场公开资料显示，百联奥特莱斯广场济南海那城店有计划将其临近的空置专业市场商业项目存量进行改造升级为其奥特莱斯二期。

△ 未来济南市场的竞争动态

在济南市场，济南首创奥莱项目与百联奥特莱斯济南海那城店和高新店等竞争对手展开了激烈的竞争。然而，凭借其独特的运营策略和不断升级的商业环境，济南首创奥莱项目有望在同城奥莱竞争中脱颖而出。

根据年报透露的发展方向，项目将引进更多行业领军品牌，并通过创新业态打造“零售+休闲+文娱”的综合体验空间。同时，通过不断优化业态和改造升级品牌，项目的辐射范围将进一步扩大，吸引更多跨区域的顾客前来消费。

尽管市场动态仍需密切关注，年报进一步分析认为，由于百联奥特莱斯广场济南海那城店距离济南首创奥莱项目较远，结合济南首创奥莱项目在济南奥莱市场的领先地位，其二期改造和筹开对济南首创奥莱项目的影响将相对较小。

△ 济南首创奥莱的潜力与定位

济南首创奥莱项目将继续致力于品牌升级和体验创新。未来短期内，济南首创奥莱项目的竞争态势将保持相对平稳。通过加强主动管理，济南首创奥莱项目有望进一步提升其经营业绩。同时，百联高新店的升级投资也备受关注，其总投资估算为2.73亿。

经济导报记者查阅募集说明书发现，截至2024年3月末，济南百联商业管理有限公司作为主体，负责推进“济南高新一期提升及二期开发”项目。该项目计划总投资2.73亿元，其中自有资本金为1.2亿元。预计一期提升工程将在2024年6月竣工，而二期开发则尚未提上日程。