石景山太需要【好房子】来提振士气了。
璟悦长安被原本被寄予厚望，结果户型图发布，看的我倒吸一口凉气。
本来以为好房子技术标准出台，让新项目焕然一新，但是本质上考察的还是房企的产品能力。
今年石景山的主旋律是降价。
前些年大热的元玺，中海寰宇天下天镜现在都面临着去化难题，特价房降到了6万出头。
璟悦长安（小窝返现3-7万）拿地楼面价很低，比隔壁项目楼面价低了7000元/平米，这是个很大的优势，但现在璟悦长安户型图出炉了，我先做个预判，璟悦长安溢价卖不上去了，还得走降价去化的老路。
好房子和老项目之间还得继续互相伤害。
不过首钢看起来信心十足，目前没有上渠道的打算，开盘初期可能会稍微扛一下价格，但是如果买房人不买单的话，那么降价比谁都会猛。
璟悦长安独家的优势就是小户型，如果预算低一些，只能认栽。
如果预算高一些，我强烈建议多看一下石景山的特价房，尤其元玺（小窝返现7-11万），中海天镜这些，地段和产品都秒杀璟悦长安，不足之处就是总价高了一些。
01
璟悦长安身上有两大标签，一是好房子，二是小户型。
之前咱们发文章总结过石景山新房现状，大户型供应集中化，导致去化难题，那么璟悦长安小户型就成了石景山低预算客群的唯一指望。
首钢也确实拿捏了买房人的心理，璟悦长安最小80㎡三居起步，在拿到户型图之前，我想这个户型一定会卖爆。
但是看到户型图我傻眼了，竟然做成了东西向，北京现在东西向的户型太少见了。
公平说一下这个户型，除了东西向这个大槽点之外，亮点其实也有。
东侧和西侧都有阳台和设备平台的赠送，而且80㎡的小户型做了两个卫生间，这应该也是全北京独一份。
从户型的格局看，这应该是一个2+1的户型，东向有完整的客厅和完整的主卧室，西侧是两间小的房间有一个算上赠送应该可以当做一个办公房来用，或者西侧两个房间可以直接打通，当做一个大的卧室。
但剩下的都是槽点了。
该户型没有餐厅的位置，巧妙的把厨房做成半开放式橱柜的一侧可以用作餐桌和岛台使用，对于小户型来说，真心可以省一个餐桌的位置，哪怕这个半开放式厨房有多么不好用。
又或者入户门中间那部分过道可以当作餐厅但是这样现在太乱了。
大家花几百万买个房子，起码得解决吃饭问题吧，所以这不是一个好户型。
隔壁门头沟新城长安华曦府（小窝返现4-7万）看看那一款79㎡的小三居，客厅做成了270°转角飘窗，而且是规规正正的餐厅，客厅，三个卧室。
有些房子卖的好是有原因的，像璟悦长安这个80㎡的户型本身就是把边的户型，开发商不会用心去做，未来售价可能会5万+，给穷人的福利吧。
97㎡的大三居户型，也比预想的差。
南向两面宽设计客厅270度转角开窗，但是这个进深太长了。
厨房依然是半开放式设计，目的也是实现厨房跟餐厅更多的互动利用橱柜打造新的生活场景。
赠送是给力的南向阳台，北向设备平台都是赠送，内嵌式，包进来都是实用面积。
户型的亮点主要是主卧，除了卫生间还有一个单独的收纳空间，可以做一个小型的衣帽间来使用，或者干脆当收纳。
107㎡的三居，算是比较亮眼的设计了，户型图展示的是一个两居的配置，但是客厅和南向此我之间应该是有一个隔断的，可以用两居，也可以做三居，是一个灵活的设计
最亮眼的就是南向，这个阳台的赠送面积会比较大整个两个房间的长度1.5m的进深，而北向厨房外侧阳台可以直接用来做收纳
主卧270°转角飘窗，主卫功能很强大，三分离设计，而且还设计了带窗的梳妆台的位置。
客厅的面宽只有3.6米，显得小了一些，如果把它变成两居那么使用功能又会少一些
所以这个户型看上去面宽很大，其实挺鸡肋的。
133㎡的大四居户型，做了四叶草设计，南向三面宽，阳台面积11.7㎡，北向次卧设计了东侧开窗面积不到10㎡，做卧室面积稍小一点，北向最小的房间更适合做书房。
133㎡，也没设计入户玄关，入户门正对卫生间，整体收纳也比较小甚至厨房面积设计的也很鸡肋
虽然到了大户型，但是没有大户型的那种舒适体验感，只是把面积做大了，各个房间的格局依然比较局促，相同的预算，我更倾向于去买元玺或者中海天镜（小窝返现7-12万）。
石景山买房的同学，关注【小窝新房】公众号加我咨询入群，另有特价房和返现~
02
看完璟悦长安户型，估计会劝退不少买房同学。
现在石景山新房可选择的还有位于首钢东南区的长安源境，二期最近入市，一期正在疯狂打折，可选房源比较多。
除此之外就是一些老盘的特价房，比如中海学府里，五一期间推出了好多特价房，89㎡三居起步，我觉得户型至少比璟悦长安好，但总价不到600万，门槛依然有点高
关注【小窝新房】公众号加我，获取石景山独家特价房信息。
元玺和中海天镜依然是石景山最值得卖的项目，现在特价房比较低适合低价买入，但是一些房源楼层会比较差。
璟悦长安不算一手好牌打烂了，但绝对辜负了不少石景山刚需的心。
首先必须承认，璟悦长安所处的区位比首钢东南区要更好，距离规划的体育场南街站更近了，而且小区本身又有教育配套，只不过距离大型商业比较远一些，周边的城市界面差一点。
其实如果把户型做好，这真是石景山刚需必买的一个项目，结果户型这么拉胯，那人想买又不想买。
璟悦长安得房率85~97%之间，确实做到了石景山第一，而且社区配备南北双景观大门，1＃。2＃，3＃，10＃四处首层架空和双下沉庭院，甚至比一般的好房子标准还要高。
全都败在了户型上，我们再回看一眼璟悦长安的报规图。
16栋楼，9-18层洋房+小高层。
户型分别是小高层 85-95-104-107-131平，洋房80-97-107平，最低550万总价起。
最大的问题因为整个社区中心都让渡给了园林景观所以导致整个社区以中心园林为界，南边和北边的两排楼楼间距都非常窄，
第二排、第四排，它们与前排的~最短距离分别只有9.96米和9米。
包括南侧两排楼栋东西向也会存在对视的可能。
最后看看首钢怎么打磨样板间吧，
石景山买房得同学，关注【小窝新房】公众号加我微咨询入群，领取特价房和返现吧~
全部评论 （0）