作者：季明
2022年对于房地产行业来说是异常艰难的一年。伴随人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑发生了根本性改变。而对于此时身处行业震荡期和行业转折点的房企，要想穿越周期、在激烈竞争中胜出实属不易。
在这一大背景下，招商蛇口依旧交出了一份稳健的成绩单。对此，招商蛇口管理层表示，今年行业重塑之后，三高模式转变，招商蛇口这一类稳健型、综合发展企业，又迎来了新的机遇。
贯彻’稳’字方针
持续稳中求进
3月21日，招商蛇口举行了2022年度业绩发布会暨投资者交流会。业绩会上，招商蛇口董事长许永军指出，“招商蛇口的各项指标都突出一个’稳’字。”
2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。虽然受行业整体下行影响，净利润表现有所下滑，但对比行业，仍明显跑赢同行。
而销售表现方面，2022年，招商蛇口累计实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。
除此之外，招商蛇口的“三道红线”也稳居绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。
可以看到，招商蛇口早已把“稳”字刻进企业基因。许永军表示，“这三年来，各方对我们最多的评价就是一个’稳’字，这一’稳’字也是未来发展的基础，是我们相比于同行的优势。面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，我们未来也会持续贯彻’稳’字方针。”
不过，招商蛇口并不满足于现状，对自己提出了稳中求进的更高要求。公司董事总经理蒋铁峰在业绩发布会上表示，招商蛇口在新的三年提出了新的目标，要跻身房企头部五强。这里所指的“五强”并不仅仅只是一个规模指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度。
深耕高能级城市
稳固公司基本盘
目前，开发业务仍是招商蛇口的基本盘，是公司规模和利润主要保障。而在开发业务方面，招商蛇口坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市。
而招商蛇口的高能级城市深耕成效显著，直接反应在了公司2022年的销售和拿地表现之中。
据了解，公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率已超10%，上海单城销售金额更是突破740亿元；公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。
而拿地表现方面，2022年招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司权益地价为766亿元。报告期内，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。公司管理层也表示，公司土地的储备持续换上到能级较高的高能级城市，改善了公司的存货结构。
值得注意的是，招商蛇口2022年的新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。不难看出，深耕高能级城市，大大提升了公司项目的去化速度。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰介绍，2023年招商蛇口预计可售货值近6000亿元，其中一二线城市占比80%。而在充分考虑开发节奏及去化率之后，公司把2023年的销售目标确定为3300亿元，希望比去年2900多亿元有10%以上的增长。
多元化业务蓄势以待
培育利润增长的“第二曲线”
在稳固基本盘的同时，招商蛇口也在致力于重点发展公司的“第二曲线”。
2022年，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线，构建租购并举、轻重结合的业务结构，稳步推进“三个转变”。
2023年，招商蛇口将持续推进“133341”战略落地，做强开发业务基本盘，为非开发业务转型培育争取时间、提供资源支持，充分利用REITs盘活资产，助力资产运营业务和城市业务发展壮大，引领行业新发展模式。
其中，资产运营方面，加强城市规划和板块的深入研究，结合五好标准、聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会；持续提升各业态经营管理能力，提升 EBITDA 回报率。
城市服务方面，物业管理业务坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展；做大轻资产业务，围绕产园、物业、公寓、商业、会展等产品线，从“梳理品牌、打造标杆、赋能主业” 入手，重点培育各类产品轻资产管理能力，通过打造标杆项目，不断提升专业管理能力，实现专业管理输出，使轻资产业务成为新的业绩增长点。
免责声明：本文仅供参考，不构成投资建议。
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