珠光·海珠新城，这一备受瞩目的广州市区最大旧改项目，其价格经历了从高峰时的7.5万/㎡到最近的4.9万/㎡的巨幅波动。这个“大女主”般的存在，不仅话题不断，更在争议与波折中书写着自己的传奇。

在广州，以“新城”为后缀的项目往往受到政府的重点扶持，例如珠江新城、广钢新城和广纸新城等，它们都成为了城市发展的典范。海珠新城，作为其中的佼佼者，其定位之高远、规模之宏大令人瞩目。项目总建筑面积高达470万平方米，覆盖三大区域和61个地块，面积堪比珠江新城的三分之二。其不同区域也有着各自的发展重点：西区主要复建历史建筑和安置房，中区则主打写字楼和商业，力求打造中轴线地标，而东区则专注于住宅开发。其中，悦湖玺作为海珠新城的首个住宅组团，不仅北向视野开阔，更能远眺海珠湿地公园、琶洲和珠江新城的美景。然而，尽管拥有如此得天独厚的条件，悦湖玺的销售表现却并不理想。这背后的原因究竟是什么？接下来，我们将深入剖析这一问题。

先来看待改善之处。

1. 开发商状况堪忧。珠光集团目前经济拮据，海珠新城项目的未来前景因此充满变数，这无疑引发了市场和业主的担忧，烂尾风险成为众人关注的焦点。

2. 旧改进程缓慢。沥滘村旧改自2001年获得市政府批准以来，历经近20年的漫长等待，才在2019年启动首批复建房建设，而首批商品房更是到了2022年才获得预售许可并开始销售。这种缓慢的进度与区域内密集的居住人口形成鲜明对比，让人不禁对项目的整体进度和未来蓝图实现的可能性产生疑虑。

3. 价格波动引人瞩目。海珠新城项目的价格走势堪称一波三折。正常的商品房与内转、特价房、工抵房等多种房源交织在一起，价格差异巨大。据传，内购价格最低时不到4万，而最高价格则接近8万，近期又调整至5万左右。即便如此，海珠新城在价格上的竞争力也面临不小的挑战，周围众多的竞争对手如凤乐雅轩、明珠花园等，都使得项目的销售压力倍增。

4. 大型开发项目带来的影响。海珠新城作为大型开发项目，其开发周期长且体量巨大。这意味着在项目初期，周边居民可能需要忍受一段时间的建筑施工噪音和尘土污染等不利影响。
   

再谈海珠新城的优势。

1. 优越的地理位置。海珠新城项目东、北两侧均紧邻着美丽的海珠湿地公园，西侧则与广州之窗相邻，而向南仅需步行大约500米，便可欣赏到绵延的珠江后航道美景。这样的地理位置，无疑为居住者提供了既享园景又观江景的绝佳体验。
   
2. 全面的规划配套。海珠新城在交通、教育、医疗及市政配套方面均有着周全的规划，确保了居住者在享受现代化生活的同时，也能拥有便捷的出行体验。作为“新城”的标杆，其开发完成后，这些配套设施必定能满足居民的高标准需求。
   

项目概览

该项目在交通、教育、医疗及市政配套设施方面均经过精心规划，旨在为居住者提供既现代化又便捷的生活环境。作为海珠新城的标杆之作，其完备的配套设施将满足居民对高品质生活的追求。

项目详细信息

该项目由珠光开发，占地约33,000㎡，建筑面积达约270,000㎡。规划户数为1597户，容积率为5.92，绿化率为35%。车位配置为1:1.2，满足基本停车需求。产品面积范围从95㎡到230㎡，提供多样化的居住选择。物业费为5.06元/㎡，梯户比为3梯6户。预计首批交房时间为2024年7月30日，具体时间可能有所调整。价格方面，均价参考为65000/㎡，总价范围在500-2000万/套之间。

交通状况

该项目距离广佛线/3号线沥滘站约2公里，步行稍显距离，建议使用电动车或自行车进行辅助出行。未来，广佛延长线将经过大沙村东站，距离项目仅600米，这将大大提升出行的便捷性。对于驾车业主，项目周边的高速公路网络发达，两条快速路、三条跨江大桥以及两条过江隧道共同构成了便捷的交通网络。

教育配套

该项目在教育事业上投入颇丰，规划了总计12所学校，包括6所幼儿园、4所小学、1所初中以及1所完全中学，为社区内的学生提供了全面的教育保障。特别值得一提的是，项目已与清华附中附小成功签约，该学校将坐落于项目北面，预计2025年秋季正式开学。此举无疑将为社区内的学生带来更优质的教育资源。

人文风情与自然景观

珠光海珠新城，其人文风情街区的规划灵感源自上海新天地与成都太古里，占地约20公顷，规模堪比1.25个天河城。这里将打造出独具岭南特色的商业街区，为市民和游客提供别具一格的购物与休闲体验。此外，项目还紧邻滨江公园，仅距珠江后航道美景500米之遥，同时还能欣赏到海珠国家湿地公园与桥头公园的秀美风光，生态环境极佳，是放松身心、享受自然的绝佳去处。此外，中山二院海珠院区及海珠区妇幼医院也纳入片区规划，为居民提供全方位的医疗保障。

户型概览

目前，珠光海珠新城在售的住宅户型主要包括三到四房，面积范围为95-230㎡，其中95-140㎡的户型是销售主力。这些户型设计灵活多变，能够满足不同家庭的需求，无论是小家庭还是大家庭，都能在这里找到心仪之选。

户型详解

95㎡的户型，作为系列中的小户型，同样展现出了设计师的巧妙构思。虽然空间相对宽敞，但入门处的设计略显简约，次卧的采光条件也有待加强。

110㎡的户型则提供了两种选择。其中，B户型通过巧妙布局，虽无入户花园，但厨房与生活阳台相连，操作空间略显紧凑，但采光条件较为出色。而C户型则相反，拥有入户花园，无生活阳台，厨房操作台面积较大，但采光条件稍显不足。

131㎡的户型同样为南北对流设计，提供两种选择。A户型的主阳台朝南，三卧室均朝南，确保了舒适的居住环境。但需注意的是，观赏花园景观时可能会受到一定程度的遮挡。而B户型的主阳台朝北，两卧室朝南、两卧室朝北，该设计可远眺海珠湿地公园，景观优势明显。

140㎡的户型采用了别具一格的横厅设计，实现了南北对流。北向主阳台可远眺公园美景，南向卧室则设有飘窗，可欣赏小区园林景色。此外，主阳台和主卧的大飘窗均朝北设计，让您在家中就能尽享湿地公园的美景。若您的预算充足，此户型无疑是理想之选。





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