广州保利天汇从 4.2 万跌到 3.5 万！半年跌掉一辆宝马

最近逛朋友圈，被天河东的房价消息震到了。以前随便挂七八万的小区，现在价格齐刷刷往下掉 —— 盈彩美居一期低楼层 3 万出头能拿下，保利天汇北向低楼层 3.5 万，连美林湖畔这种次新盘都跌到 4.4 万左右了。有业主跟我感慨：“早知道前两年高点卖了，现在看着房子缩水大几百万，心里真不是滋味。”

一、单价半年跌 7000，刚需盘价格战有多狠？

最让人唏嘘的是保利天汇。五月初，小区一期一套 79 平的三房成交了，低楼层北向，总价 278.5 万，算下来单价 3.5 万 / 平。但去年年底，同户型中高楼层房源还能卖到 4.2 万左右，短短半年，单价跌了 7000 块，一套房直接少了 50 多万。中介说，这套房到现在还没办完过户，听说买家和卖家还在为价格僵持，估计是买家嫌贵，卖家不愿再降。

最近两个月，保利天汇大部分成交都是 3 字头，只有少数高楼层朝南的房源能卖到 4 万 +。不过像这种低楼层、临马路的房源，反而成了部分投资者的目标。有中介透露，最近有批客户专门找 3.5-3.7 万的房子，说是用来做资金周转。但这里面风险不小，行业里常见的情况是，买家签了约后，会拿评估价说事，比如一套市场价 400 万的房子，非说评估下来只值 300 万，要求按七折付款，业主急用钱只能妥协，一来二去折腾很久。

隔壁的盈彩美居更夸张。5 月 22 号，一期一套 87 平的低楼层三房卖了 270 万，单价 3.08 万 / 平。要知道，这个小区在 2021 年高峰期，三期房源单价能卖到 6.5 万左右，现在直接腰斩。小区分三期，一二期是 2003 年左右的老房子，户型小，现在基本 3-3.4 万；三期 2007 年的，稍微新点，3.6-3.8 万，但也比高峰时跌了快一半。再看美林湖畔，134 平的大三房卖 590 万，单价 4.39 万；兰亭盛荟 80 平三房 4.09 万，曾经的 “东圃三剑客”，现在谁也逃不过下跌的命运。

二、新盘低价抢客，二手房更难卖了

为啥跌这么惨？很大一个原因是新盘太 “卷” 了。4 月底开盘的珠实天河都荟，72 平能做三房两卫，总价 300 万出头，刚需看了直心动。保利天汇自己的新房尾盘也在降价，去年 6 月，89 平的户型总价约 516 万，今年同样预算能买到 106 平左右的房源了，相当于单价从 5.7 万跌到 4.8 万，降幅超过 15%。新房性价比这么高，很多人自然转向买新盘，二手房就更难出手了。

另外，市场上还有一类操作让业主很头疼：部分投资者会先以市场价跟业主签合同，等做完评估后，再以 “评估价低于成交价” 为由要求降价。比如一套评估价 400 万的房子，买家可能要求按 300 万的七折付款，也就是只付 210 万，剩下的差额让业主承担，业主不同意就只能打官司，折腾下来费时费力，不少人只能忍痛降价。

天河东这轮下跌，本质是市场回归理性。前几年炒作太猛，价格早脱离了实际价值，现在回调到 2018 年左右的水平，反而更真实。对刚需来说，只要选对房子，别碰老破小和问题房源，该买还是可以买；但要是抱着 “炒房赚快钱” 的想法，还是算了，现在的楼市，早就过了随便买买就能赚的时代。

你觉得天河东房价啥时候能止跌？现在这个价位，你敢入手吗？欢迎在评论区聊聊你的看法！