史上最专业的买车位解析，值得收藏
不懂车位？看完这篇文章就Ok了
本文发表自公众号学霸聊房
买房之后，大部分人都会面临这样一个问题：
到底要不要买车位？
在南京，一个车位动辄20、30万，甚至比车还贵。
即使下定决心买车位，又面临着车位是否有产权、如何选择车位位置等一系列新问题。
本次和大家聊聊车位，希望能够对大家解决以上问题有所帮助。
码字不易，如果您喜欢，还请您在最后点个在看，谢谢。
1
是否要买车位
车位够用不？
是否要买车位，这个问题很简单，就是看车位数量够不够。
决定车位数量、质量的关键是两个指标：车位配比和地面车位停车率。
车位配比各位买房人应该都有所了解，就是每户配多少停车位，如果车位配比是1：1.2，意思就是每户配1.2个停车位。
对于这些指标，ZF是有强制规定的，开发商需要遵守《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》。
随着版本的更迭，这个准则对小区的车位配比要求越来越高，尤其是对于小户型的要求。
2010年版本vs2019年版本。
比如：
2010年的版本里，南京二类区(南京大部分地区都是二类区)最常见的90-144户型的车位配比下限是1.0，在2019年的版本里，这个车位配比下限是1.2，提升了20%。
144-200的大户型则从1.2提升到了1.5。
我想说明三点：
1)随着车位配比下限的提升，短期之内，过去那种车位是理财产品现象不太可能会出现。
2)虽然现在的这个车位配比在几年内是足够的，但是在未来还是不够的……
3)规范不可能一次性把指标提的很高，尤其是一类区。(一类区是绝对市区，如新街口区域)相关部门为了减少热门区域交通拥堵情况，车位指标只能慢慢提高，而且未来也不会太高。
(一般开发商都是顶着下限配建车位，因为地下车位成本太高了，当然也不排除有些开发商为了提升居住区品质，多配建了车位。)
有些文章会告诉你，车位配比大于多少(比如大于1比1.4)就不用买车位了，这种结论过于偏激了。
比如河西有些楼盘，入住率极高，普遍一家两辆车，即使按照最新的车位配比要求(1比1.2-1.5)，肯定也还是不够的。
链家上车位成交记录
(河西很多楼盘在当时建设的时候，车位配建依据还是10年的这版规范，所以很多小区地下车位是远远不够用的。)
还有一个问题就是，现在租赁车位普遍不太规范。
虽然有要求开发商对车位不得只卖不租，但是业主在实际租赁过程中还是有很多扯皮事情。
并且，如果不是长租车位的话，车位换来换去也比较麻烦。
其实也不需要太计较车位租赁和买车位哪个划算，(其实大部分算账都是算不过来的，肯定是租车位划算。)
一般情况都是：
车位紧张的小区，车位价格高，租车位划算，但是你租不到；
短期车位不太紧张的小区，车位价格不贵，30年以上买车位划算，但是你真的会住这么久吗？
所以，结论就是：
1、如果您买的小区是比较热门的自住区域，这又是您长期准备自住的小区，车位价格在能接受的价格范围内，还是建议您买一个车位。(除非这个开发商很良心多配建了很多地下车位，基本不太可能。)
2、如果您买的小区并不是那么热门，或者压根就是投资的，您又准备在几年内换房子，那么真没必要买车位，短期内车位是足够的，长期计算买车位也不划算。
地面停车
此外，还要跟大家说一说另一个指标，地面停车率。
这个数据指的是小区地面车位的占比，经常会被大家忽略。
土地在出让的时候，政府会规定两个数值，一个是之前提到的车位配比，另一个就是地面停车率，规定的是地面停车数占总车位数的上限，地面停车率这个数字一般在20%以下。(比如南京)
为啥要规定地面停车位上限？主要防止开发商偷鸡……
因为地下车位的成本很高，开发商为了降低总成本以更可能多的获取利润，会尽可能多的修建地上停车位。
政府为了减少开发商这种偷鸡行为，所以规定了地面车位占比这个数据。
虽然地面停车位也是车位(地面车位是要计算进车位总数的)，但是地面停车位真的不太好用，不光人车不分流、尾气严重，降低住房品质，而且不能买卖，只能租赁，有些物业甚至要求一次性租个20年，总价也不低。
图片来源：钱江晚报杭州房产企鹅号
插一句，一个车位标准尺寸是5.3*2.4米(南京是这么规定的)，大概10来个平方。
但是实际挖地库的时候需要把车位过道和边边角角的面积都算进去，修建一个车位实际上要挖35平方左右，按照单方面积3000计算，每个车位的平均成本保守估计是10万。
如果一个小区本来应该修建1000个地下车位，开发商把其中200个车位放在了地面，他节约的成本是多少？是2000万。
因此，各位买房的时候，不光要问清楚车位配比，还要问下地面停车情况。
一般想要有点品质的开发商，都不会把地面车位用满的，如果地面停车配比干到了20%，那么这个小区可能品质很一般哟。
2买什么样的车位
地面车位、地下非人防车位，地下人防车位
车位分类
常见的车位其实就分为两种，地上车位和地下车位，地下车位按照是否是人防设施，又可以分为人防车位和非人防车位。
1)地上车位
地上车位刚才才说过，车位就是画根白线，一般在居民楼下，有些甚至会占用小区的道路。这种车位因为占了小区的地，根据物权法规定，是归全体业主所有的。
图片来源于网络
(物权法规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。)
关于地上车位，也有文章说这叫公摊车位，这种说法不太准确。公摊是分摊的共有建筑面积的简称，分摊的是建筑面积，大多数的地面车位就是平地画了根线，哪有建筑面积？
不过大家只要明白，只要不在房子里，地上车位和一般文章所说的地面公摊车位是一回事就行，这种车位是归全体业主所有的。
没有产权，不能卖，只能租，并且收益是归全体业主所有。
地面车位的租赁纠纷最多。
图片来源于网络
主要是产权的问题，按照一些法院判决的案例来看，地面车位无产权。因为占用了小区的土地，所以实质是归全体业主所有。
这种车位是100%不能买卖的，一般是物业进行租赁。
有些物业会售卖这种车位的使用权，有些会写明售卖20年。
这实际上是一种租赁，为什么是20年，是因为合同法规定，租赁期限最多20年，所以只能租20年。
如果车位实在紧张，能租也就租吧，注意留好相关证据，防止以后扯皮。
2)地下车位——非人防
地下车位一般分为两种，非人防车位和人防车位。
非人防车位就是普通的地下车库，有产权，买卖没有争议。
一般来说，地下车位都是不计容的，产权归属开发商，可以买卖。
图片来源于网络
这种普通有产权的车位，该买就买，不买也能租。
值得注意的是，2018年修订的《江苏省物业管理条例》第62条明确规定，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。
开发商只售不租，是违法的哟。
3)地下车位——人防车位
人防车位学问可就大了。
所谓人防车位，就是为了满足打仗的需要，在普通小区设置一定的人防工程，大部分小区这种人防工程就是人防车位。
人防车位和普通车位其实从使用上是没啥差别的，外表啥的差别在于人防车位有个大铁门。
(当然人防车位这种人防工程是要定期维护的，不过这和我们普通百姓无关。)
关于人防车位的数量，不同地区有不同的规定，南京这边人防车位占小区所有建筑面积的9%。
简单换算一下，南京这边的人防车位一般占总车位数量的20-30%。(有的小区会做异地人防，人防车位的比例会更低一些。)
买卖的话，人防车位就复杂了，因为各地的规定都不太一样…
人防车位也是纠纷的重灾区。
国家在立法层面没有对人防车位的产权做出明确规定，在具体的操作过程中，各个省份出台了自己的规定，规定各有不同。
有法律从业人员整理了各地的条例，将人防车位分为了三类：
人防车位产权归开发商所有，可以买卖，可以办证。比如上海、重庆、广州等等；
人防车位产权归国家所有，不但不能卖，也不能租。比如济南。
暂不明确产权，但是规定人防车位只能租赁。比如安徽、江苏、江西。
南京属于第三种，人防车位只能租赁，并且对租赁期限有规定。
《江苏省物业管理条例》，明确规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
所以，对于南京的各位而言
地下人防车位压根不能买卖
只能签订不超过3年期限的租赁合同
不然是不受到法律保护的。
(不过在南京有极少数、极少数的人防车位是可以买卖的，比如某公寓之前售卖的人防车位，确实是属于可以买卖的。因为数量少，这就不展开了，一般来说南京的人防车位都是不能买卖的。)
3买什么样的车位
肯定是有产权车位啦
一句话告诉大家买什么样的车位：
带产权的、靠自家电梯近的、靠近监控的、左侧靠柱子的、方便倒车入库的车位。
其实就是稳定、方便、安全、好入。
不过有两件事情要注意一下：
1)有些车位旁边配备了消防栓，可能会影响停车，买车位的时候要注意，别买这些车位，容易碰擦。
2)在南京，三连排的车位平均要比两连排的车位大。
三连排就是两个柱子之间有三个车位的：
两联排就是两个柱子之间只有两个车位的：
目前大多数楼盘还是用的2015年停车配建版本。这个版本里面，对三连排与柱子的距离有额外要求，而对两联排没有，三连排两侧车位距离柱子更远一点。
不过，这个小bug在2019年的停车设施配建规范里面修复了…
所以如果你买的楼盘拿地时间是2020年之前，那么买车位的时候，三连排左侧靠柱子的车位要更大一些~
参考文献：《人防车位产权归属及争议分析》江西豫章律师事务所 丁梦娟
END
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