引言：
本人就2021年12月发布未补缴地下土地出让金，开发商是否有地下车位的处分权？第三方转让合同效力如何？在该文中就未补缴土地出让价款，开发商是否有权处置地下车位进行阐述，但当时笔者对标城市为沈阳，现就大连市对于该问题的认定。笔者结合2022年4月，大连市住房和城乡建设局就《关于居住小区地下停车位有关事宜的告知函》以及政府历史文件，未补缴土地出让金，开发商是否可以出售、出租地下停车位分析。
第一部分历史沿革
(一)《大连市人民政府办公厅关于进一步完善城市停车场相关用地政策的通知》(大政办发〔2017〕131号)
第二条第8款规定“利用自有存量建设用地增建经营性停车场的，方应当以协议出让或租赁方式办理用地手续，补缴土地出让金或租金。
第二条第9款规定”商业……商品住宅……等新开发项目配建停车场，应与主体项目一并采取招标、拍卖、挂牌方式供地。停车场用地土地加价款不计入宗地出让底价，成交后根据规划部门下发《建设工程规划许可证》、人防主管部门对涉及人防项目出具的分层面积指标，在办理土地补充批复时按本通知计算并收缴。
(二)《大连市人民政府办公室关于完善历史遗留居住用途房地产开发项目配建地下(半地下)停车场土地使用手续的通知》(大政办发〔2019〕73号)
一、2017年11月2日前已签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称出让合同)的居住用途房地产开发项目及居民个人购买的公建式公寓项目，其配建地下(半地下)停车场(以下简称遗留配建地下停车场)未缴纳土地出让金的，除作为项目公共停车场管理、使用及人防停车位之外，应依法办理国有建设用地有偿使用手续，缴纳土地出让金。未缴纳土地出让金的遗留配建地下停车场不得转让、出租、抵押，不得办理不动产登记。
五、本通知所称“项目公共停车场”，是指依据项目出让合同约定或房地产开发企业与购房者签订售房合同约定或承诺，提供本项目业主停车使用，只收取相应停车服务费的配建地下停车场。
第二部分新文件通知
2022年4月，大连市住房和城乡建设局再次发出《关于居住小区地下停车位有关事宜的告知函》
一、对于未缴纳土地出让金的居住小区配建地下(半地下)停车场，应作为项目公共停车场进行管理，将现有空余的停车位提供本项目业主停车使用，房地产开发企业或受委托的管理单位只收取相应停车服务费。人防停车位的管理使用按照人防部门有关规定执行。
四、居住小区地下停车场收费应严格执行《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》(大价发[2014]28号)规定的住宅小区机动车停车服务收费标准，不得超出标准收费，具体可向发改部门(价格主管部门)咨询。
不执行上述要求的，住建、自然资源、公安、发改、市场监管、人防等部门将依职责分工采取适当行政措施进行督促整改。
第三部分总结
2022年4月文件从根本上并非为新规，2019年文件就已明确如未缴纳土地出让金。此举主要是想解决开发商对于车位“只售不租”的问题。对于开发商补缴土地出让金的车位，开发商享有完全的所有权和处分权，政府部门不宜过度干预。而对于未缴纳土地出让金的地下停车位，政府可适度干预。例如：以收取停车费方式，而不得转让、出租和抵押。
政府对于“只售不租”各地规定不一，如广州市人大及其常委会于2020年发布《广州市停车场条例(2020修正)》第三十四条“住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租;车位、车库出售或者出租的，应当首先满足业主的需要。”也就是说，广州市对于即便已经缴纳土地出让金的车位、车库只要未出售，应当予以出租。
笔者认为，停车位和车库属于开发商所有，开发商有权予以处置(出售还是出租)；同时，停车位和车库又具备公共产品/公共服务的属性，也应满足业主的实际生活需求。开发商滥用个人权利时，政府应适当干预，但应受制于一定限度和范围。
2022年4月24日
全部评论 （0）