深圳最大的旧改项目——绿景白石洲，近日遭遇了资金困境。一份网络流传的《关于租金延期发放的说明函》揭露了问题所在，该函来自深圳本土开发商深圳市绿景天盛实业有限公司，这家公司是绿景白石洲的开发主体，且由香港上市的绿景中国地产控股。
函中指出，近期贷款银行对项目考察后，发现已签约房屋拆除进度缓慢，这与银行对项目改造进展的预期产生了偏差，进而影响了贷款发放的信心。同时，深圳2024年7月出台的新购房贷款政策规定，个人贷款购房需待楼盘封顶后方能放款，这导致预售中的绿景白石洲销售回款速度放缓。
由于拆迁安置的村民数量众多，绿景白石洲需支付的过渡期租金成为了一项沉重的财务负担。每季度需向近1900户村民支付五六百平米的房屋拆迁补偿款，以及额外的租房补贴，这对绿景地产而言无疑是一项巨大的资金压力。
为应对这一挑战，绿景地产已与银行沟通，确保本季度第一批租金能在8月10日前发放，后续租金也将有序跟进。然而，这份说明函并未明确提及未来过渡期租金的保障问题，这无疑给村民们带来了新的不安。
总之，绿景地产目前正面临一个资金困境。由于银行贷款未能及时发放，公司无法向村民们支付过渡期租金。目前，白石洲旧改项目已进展到中途，绿景地产的资金压力日益加大。
黄康境，作为绿景地产的创始人，是一位白手起家的传奇商人。他来自广东化州，在上世纪八十年代只身来到深圳，最初在建筑工地上从事泥瓦工的工作。后来，他抓住机遇，组建了自己的建筑队，并逐渐在深圳市场崭露头角，被誉为“化州黄工程”。
然而，尽管黄康境在建筑领域取得了成功，但他并不满足于此。他利用积累的资金涉足房地产开发，从而创立了绿景地产。尽管绿景地产在深圳的市场上并不占绝对优势，但其获得的最大旧改项目——绿景白石洲，却让其成为了行业内的佼佼者。
绿景白石洲项目规模宏大，计容面积高达348万平米，涵盖了住宅、商业办公和商务公寓等多种业态。然而，如此庞大的项目也带来了巨大的资金压力。绿景地产在开发过程中面临诸多挑战，包括资金短缺、销售回款速度放缓等问题。
为了应对这些挑战，绿景地产正与银行等金融机构紧密沟通，寻求解决方案。同时，公司也在积极寻求其他资金来源，以确保项目的顺利进行。尽管目前面临困境，但绿景地产的创始人黄康境仍然充满信心，他表示将竭尽全力确保项目的成功开发。
而到了去年，绿景地产背负的有息债务高达353亿，其中需要在一年内偿还的短期债务就超过了190亿。相比之下，其手上的现金资源显得杯水车薪。为了缓解资金压力，绿景地产在今年六月份以8亿的代价，将其持有的位于深圳虹湾购物中心的商业物业出售给了深圳福田区下属的国企。尽管这些商业物业的账面价值将近13亿，但绿景地产在出售后产生了4亿的亏损，属于亏本套现。
在白石洲旧改项目上，绿景地产主要依靠银行贷款来撬动杠杆。早在2018年，光大银行就向绿景白石洲提供了为期五年的207亿贷款授信，直到去年才到期。通过这种以小博大的开发模式，绿景地产以20多亿的市值规模成功从光大银行撬来了207亿的贷款融资，从而推动了白石洲旧改项目高达2200亿的可售货值。
去年九月份，绿景白石洲迎来了收获期，项目一期璟庭开盘入市。璟庭的计容面积超过33万平米，包含住宅、商办公寓和商业等多种业态。然而，在开盘时，绿景地产却选择了压低价格。预售备案价只有10万/平米出头，相比旁边的华润城润玺二期每平米低了3万块钱。此外，还通过VIP登记、冻资享折扣等数字游戏进一步降低了价格。最终，璟庭的最低开盘价仅为8.2万/平米，与旁边的华润城润玺二期相比每平米便宜了5万块钱，相当于打了六折。
一套房的总价与周边楼盘存在大几百万、甚至上千万的价格倒挂。近年来，一线城市的有钱人热衷于打新套利，许多价格倒挂的豪宅开盘时，都吸引了众多排队争抢的购房者。然而，对于绿景白石洲的降价入市策略，深圳的有钱人似乎并不买账。
去年，璟庭推出了1257套住宅，但意向登记的客户仅不足800组。开盘后，绿景地产宣称售出527套，去化率约为四成。尽管在楼市不景气的背景下，这一销售业绩已属不易，但与之前的宣传相比，却显得有些尴尬。
在璟庭正式开盘前，为了造势，有人曾宣称意向客户众多，挤爆了登记系统，营造出一种土豪们抢房的热烈氛围。然而，事实却与宣传大相径庭。
白石洲旧改位于深圳南山区华侨城板块，属于老牌豪宅区。然而，相比其他豪宅项目，璟庭存在一个硬伤：为了平衡旧改资金投入并追求利润最大化，绿景白石洲将容积率规划得较高。这使得在有限的土地面积上只能建高楼，向天空要面积。
璟庭占地面积约3万平米，但计容面积却超过了33万平米，容积率高达11以上。项目规划了2栋商务公寓和3栋超高层住宅，其中一栋商务公寓高达59层，而住宅楼更是达到了74层。这样的设计使得超高层住宅的得房率成为一大问题。楼层越高，建筑结构越复杂，承重要求越大，得房率自然就越低。
此外，为了防风抗震，璟庭的住宅楼内部还需安装阻尼器，这也使得它成为深圳首个加装应用阻尼器设施的住宅项目。然而，如今绿景地产自身面临的资金压力却远超其预期。在这份致上千户等待回迁安置的村民们的说明函中，绿景地产呼吁业主们共同推进项目改造进度。
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