一
未成立业委会的困境
近期有不少小伙伴说到小区未成立业委会，业主常面临维修基金使用难、物业监管缺位、公共事务决策低效等问题。小编结合全国多地政策，梳理了无业委会小区情况的业主行动路径，包括维修基金申请、物业监督、集体维权等核心场景，帮助业主们依法维护权益。
二
维修基金申请
1. 常规申请流程（适用于非紧急维修）
主体资格：由社区居委会代行业委会职责，或由3-5名业主代表发起申请（需社区备案）。
表决程序：
第一步：计划维修方案及预算，明确分摊规则（按户或面积）。
第二步：组织业主表决，需满足“双三分之二参与+双过半同意”（即专有部分面积及人数占比均超2/3的业主参与表决，且参与业主中面积及人数均过半同意）。
第三步：公示无异议后，向住建部门提交材料并施工。
风险提示：警惕物业伪造签名，业主可要求住建部门核查签名真实性。
2. 应急通道（屋顶渗漏、电梯停运等紧急情况）
适用条件：危及公共安全或严重影响居住功能，如漏雨面积超屋面20%、电梯故障被质监部门鉴定为高风险。
流程简化：无需业主表决，由物业或社区直接向住建部门申请，同步公示维修方案。
案例参考：天津福雅花园通过应急程序快速修复外墙渗漏。
3. 资金不足的续筹机制
触发条件：维修基金余额低于首期缴存额三成时，需按面积续筹。
强制措施：拒缴业主可能被限制公共事务表决权，或通过法院追缴。
三
维修基金查询
1. 查询渠道
线下途径：
银行柜台：持房产证、身份证至托管银行打印流水。
住建窗口：至当地住建局维修资金科申请盖章版余额证明。
社区调取：委托社区向住建部门申请数据（需5-10个工作日）。
线上途径：
政务平台：例如部分城市，深圳（i深圳APP）、上海（随申办）、武汉（维修基金市民监督员系统）支持线上查询。
政府官网：登录住建局官网专栏查询维修资金。
2. 异常处理
资金挪用举报：向审计局提交银行流水异常记录。
行政投诉：要求住建部门公开收支明细，逾期未答复可提起行政诉讼。
四
物业监督
1. 合同审查
关键条款：核查物业费定价依据、公共收益分配比例、维修响应时效。
维权依据：若物业擅自涨价或挪用收益，可向市场监管局举报价格违法。
2. 公共事务决策
临时业主大会：业主联名（20%及以上的业主）申请要求街道办召开大会，表决解聘物业、修订规约等事项。
替代方案：未达表决门槛时，可推动楼栋自治小组分片管理。
3. 证据固定
日常记录：拍摄物业失职现场（如垃圾堆积、设备损坏），保留报修单据、催缴通知。
财务审计：根据不同地区的政策差异，联合10%~20%业主申请第三方审计物业账目（费用由业主分摊或申请政府补贴）。
4. 法律追责
民事索赔：起诉物业违反合同（如未履行安保义务导致财物被盗）。
刑事线索：发现伪造公章、虚报工程等行为，直接向公安机关提交报案书。
五
业委会筹建
1. 联名比例与材料要求
联名比例：
20%以上业主签名。
申请材料：
联名业主的房产证复印件、身份证复印件；
成立业委会的书面申请（需说明物业管理区域范围、房屋及业主清册等）。
2. 筹备组组建程序
成员构成要求：
街道办代表1人、居委会代表1人、建设单位代表1人、业主代表4人（总人数7人，业主占57%）。
公示要求：
筹备组成员名单需在小区显著位置公示7日，业主可提出异议。
3. 候选人筛选的合法限制
回避条款：
如上海市《管理规约示范文本》：
业委会成员及其近亲属不得在本物业管理区域物业服务企业任职或持有股份。
案例：
某小区业委会候选人因配偶在物业公司任职，被法院认定存在利益冲突，选举结果无效。
4. 备案受阻的应对策略
行政复议：
向区（县）政府申请复议，要求确认街道办拖延行为违法。
行政诉讼：
起诉街道办行政不作为，需提交联名申请材料、街道办收件回执等证据。
六
业主大会召开的相关法规
《民法典》第二百七十八条：业主共同决定事项的范围及表决规则。
《物业管理条例》第十三条：20%业主提议可召开临时会议。
《民法典》第二百八十三条：业主对共有部分收益的知情权与监督权。
相关地方条例：细化街道办介入条件及筹备组职责。
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