来源：新浪证券
政策“三箭齐发”之后，房地产行业，尤其是优质头部房企的拐点或许正在到来。
11月28日，证监会发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，明确提出“支持房地产企业股权融资”，这项政策被称为房地产行业的第三支箭。至此，信贷、债券、股权三个融资渠道全部打开，优质房企融资端将得到修复。机构普遍认为，这意味着行业融资周期已经见底，政策从“保房不保企”转向“保房也保企”，优质房企已经迎来了拐点。
而从政策落地情况来看，优质头部房企正在充分享受着这场“流动性灌溉”，估值回归也许只是时间问题。
政策“三箭齐发” 碧桂园等头部房企融资陆续落地
随着“三支箭”的推出，地产行业拐点也许已经到来。
从需求端来看，各地刺激买房需求的政策组合在陆续落地，比如近期江西九江、安徽安庆增加了多子女家庭公积金贷款额度，重庆、安徽桐城、福建三明等地宣布提供购房补贴，湖北荆门则发布了提供购房补贴及提高贷款额度的政策。在此之前银川、青岛已经做出上浮公积金额度的措施。在“因城施策”政策的指引下，各地在房地产发展上具有了更大的灵活性。
最重要的是融资端，目前优质房企融资正在陆续落地，随着流动性压力的缓解，房企的至暗时刻应该已经过去。
据不完全统计，证监会“第三支箭”出台后，已经有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝、华夏幸福、北新路桥、天地源等房企宣布了定增意向。而在12月1日，陆家嘴发布公告，拟购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金，这是本轮房企再融资开放以后第一桩重组案。
与此同时，前两支箭的作用也开始显现。根据西南证券的研报数据，截至11月27日，六大行总授信额度规模已经达到了12750亿元。授信对象除央企国企外，其余都是示范性民营房企，其中碧桂园领先其他民营房企，获得了三家国有大行——工行、中行、邮储的支持，授信总额度超 1500 亿元。银行授信额度虽然仅为意向性授信，但是其指向意义不容小觑。
股份制银行也在跟进，根据媒体报道，11月28日左右，中信银行与10家房企签订战略合作协议。11月29日，广发银行与2家房企签约意向授信额度300亿元。12月1日，浦发银行一天之内与16家房企签订战略合作协议，意向合作融资总额达到5300亿元。12月2日，顺德农商行与碧桂园签订合作协议，为后者提供不超过200亿元的意向性授信支持。这几次银行合作对象中都有碧桂园，截至目前，碧桂园获得的银行授信支持已经超过3000亿元。
事实上，在此之前，优质头部房企融资已经在松动。11月22日碧桂园完成了38.72亿元的配股融资。这次配股早于证监会的政策，说明市场对优质民营房企信心在恢复。
有理由相信，优质头部房企的流动性困局已经过去。随着一系列扶持政策的出台，地产行业已经有了回暖迹象。
根据克而瑞数据，11月份百强房企单月操盘口径销售金额5644.2亿元，同比降低24.8%，降幅较10月缩窄3.7个百分点，其中，碧桂园的全口径销售金额仍位居行业首位。在这一轮行业调整中，头部房企表现出了较强的抗风险能力。
谁能获得融资支持？
从目前获得三支箭融资支持的房企来看，主要以央企、国企及示范性民营房企为主，这些房企的共同特点是，财务稳健，经营状况良好。
以碧桂园为例，今年前10个月，碧桂园累计实现权益销售金额3094.2亿元，稳居行业第一。10月份，碧桂园合同销售金额环比增长4.1%，连续两个月实现环比增长，位列当月同比正增长的房企之列。
从监管最关注的保交付方面来看，前三季度碧桂园交付了45万套，万科共交付16.7万套，融创集团交付12.8万套，龙湖集团交府6.4万套。根据国家统计局数据，碧桂园交付面积约占全国18%，如果不考虑单套面积差异等因素，大体上相当于全国每交付5套房就有1套碧桂园，由此可见，该房企已成为最重要的保交楼主体。
而从财务角度来看，截至2022年上半年，碧桂园账面现金为1479.76亿元，稳居上市房企第二名。权益销售回款达到92%，已经连续7年保持在90%以上。有息负债总额相比去年底减少了7.6%，现金短债比达到2倍，净负债率降至48.1%，债务结构在持续优化。其融资成本为5.31%，在同类型房企中处在较低的水平。
星展给予碧桂园“优于同行”的评价，认为碧桂园“达到一个令人满意、高于同行的50%的去化率”。“碧桂园展示了良好的财务管理能力，在2022年上半年仍能保持正向经营现金流“。“尽管碧桂园布局集中在三四线城市，但与典型的十八线城市相比，大多数布局城市都有较好的经济前景和需求韧性”。
而在最近，高盛在内的多家投行已经对市场喊出了碧桂园“估值恢复”的声音。
事实上，资本市场已有积极反应——11月初至今，碧桂园股价累计上涨约200%。
即将过去的2022年，对于房企来说充满挑战。经济下行叠加疫情冲击，考验着房企的流动性。在这种情况下，不少龙头房企也没能扛住压力，陆续违约。
在压力下仍旧保持韧性的示范性房企就成了监管眼中的优等生，这些房企也是这次融资倾斜的对象。
对于获得融资支持的优质房企来说，想象空间已经打开。第三支箭除了鼓励上市房企再融资之外，还提到要“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”。未来行业内的并购重组可以强化行业竞争格局，进一步提升优质房企的竞争能力。
而从宏观层面来看，疫情影响逐渐消退，随着稳增长政策的推出，经济有望迎来复苏，房地产销售端大概率会逐渐回暖。优质房企的估值回归或许在路上了。
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