今年的石景山在北京新房市场上几乎没有存在感，特别是在上半年各区都在不断涌现好房子争夺市场的热闹阶段，网上刷到最多的就是石景山某某新盘大幅降价的消息。
反观作为城六区之一的石景山今年截止目前也就完成了2次土拍:一次是首钢园东南区璟悦长安，还有就是最近的西黄村地块，西黄村地块共3块住宅用地，由中海打造两个楼盘。可以说石景山在打造好房子上远远落后于其他城区了。
从各区今年打造的好房子楼盘来看,最显著的一个特点就是通过阳台赠送的形式大大提高房屋套内实际使用面积，将实际得房率普遍提高到了90%以上。而在好房子政策之前的新房实际得房率普遍在75-80%之间。
更关键是这批好房子入市后销售价格和周边的存量新房并没有拉开较大差距，直接结果就是倒逼存量新盘降价，海淀、朝阳、丰台、大兴、通州、亦庄、昌平有一个算一个。
在这种情况下，虽然没有好房子入市直接背刺的石景山也难逃降价的命运。但是开发商降价历来都是遮遮掩掩的，通常是以特价房、工抵房的形式来宣传，这样一来开发商即保留了体面又能向老业主交差。
关于降价房源，不能问，问就是房源有瑕疵，好位置好楼层我们还是要卖之前的价格的。
更有甚者，石景山某个之前期房卖得特别好的楼盘（网签均价7万），今年初就开始卖现房楼栋了，开发商知道如今7万肯定卖不动，但是为了避免老业主维X，硬是生生耗到早期业主收完房之后才开始降价。最近宣传的3-4层房源单价都直接来到了5万+。
石景山当下的新房楼盘主要集中在衙门口、首钢园东南区、北辛安-金安桥板块。如果说7月初开盘的璟悦长安单价卖6.1万还能维持整个石景山新房的体面，那如今西黄村中海瑞文里的入市则有可能直接扯下石景山新房降价的遮羞布了。（试想如果瑞文里卖6万，那其他几个楼盘又该卖多少呢）
璟悦长安实时网签数据（来源建委网站）
今天给大家带来关于中海西黄村项目瑞文里的楼盘客观测评，最近在关注石景山新房的伙伴可以以瑞文里的价格为锚点再理性审视一下石景山其他新房楼盘的销售价格。
土拍回顾：
今年6月5日，中海以45.23亿底价竞得北京市石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块，649为托幼用地，其他均为住宅用地。地块整体的成交楼面地价2.75万元/平方米。
其中648、650地块就是今天我们要聊的中海瑞文里，项目紧邻苹果园商圈，周边教育、医疗及商业配套资源较为丰富。（640地块主做改善大户型，案名为中海玉华玖章）
项目基础信息:
项目位置：中海瑞文里
开发商：中海地产
容积率：16.-1.7
楼栋数：东西区共16栋楼（西区5栋，东区11栋）
产品户型：90-110-131平米三居四居
得房率：90%以上。
层高：5-15层
梯户比：1梯2户，2梯2户。
交付标准：精装修交付
交付时间：预计27年底
价格：宣传价格6.8万/平米（实际成交价预计5.8-6.2万，联系我看房有额外的佣金返现）
户型及楼栋分布
户型图：
90平米三居
110平米三居
110平米四居
131平米四居
样板间：
周边配套：
交通：
中海瑞文里项目位于苹果园街道，五环至六环之间，临近地铁6号线杨庄站、西黄村站，步行距离在10-13分钟之间，无论是去中关村还是金融街都比较方便。另外项目距城市干道西五环、阜石路约1公里，开车出行也很 方便。
商业：
项目周边都是成熟住宅区，街边的底商都比较多，平常在小区周边就能方便购物。距离稍微远点的大商场也比较多：西侧约900米就是京西大悦城+春秋里，再往西一点还有六工汇+环宇荟。南侧步行900米有当代商城，约1.2 公里就是山姆会员店。
教育：
项目西侧就是首师大附中（苹果园分校），东侧1公里就是12年制的北大附中（2025年高考平均分石景山第一）。就近的小学还有石景山外语实验小学，石景山苹果园第二小学，海特花园小学等等。
医疗：
项目步行1公里就能直接到达首钢医院，可以说非常方便了。
综合分析：
中海瑞文里位于6号线西黄村附近，西黄村站是6号线出海淀后的第一个地铁站，应该说买这里的客群主要还是海淀和西城客群外溢，项目最大的卖点就是通勤。
中海瑞文里是石景山即璟悦长安之后第二个好房子项目，在得房率上面相比6号线沿线其他存量新房（越秀天玥、寰宇天下天镜、元玺、保利璟山和煦）有较大优势。
从产品定位上来看，瑞文里就是一个刚需及刚改楼盘，所以产品力上面和越秀天玥及保利璟山和煦是一档，肯定是不如中海天镜和招商元玺的。
但是相比较6号线其他几个楼盘，中海瑞文里周边的城市界面也仅仅优于璟山和煦，四周都被老破小包围，现阶段出行的道路都比较狭窄，后续随着项目的建设应该会得到改善。
当然周边教育配套和医疗配套相比其他楼盘会有优势，这两点也是刚需及刚改比较看重的点。
7月份首钢园东南区的璟悦长安开盘，截止目前网签量133，网签均价6.1万。
说明当下在石景山这种按照好房子标准建造的刚需及刚改楼盘还是有大量客户的，再加上中海瑞文里产品户型本身就不错，只要开发商不作，开盘价格定得合理，90-110平米的户型应该会卖得很好，并且瑞文里很可能成为整个石景山新房的价格锚点。
而对于预算足够想考虑131平米大户型的伙伴，我的建议是等等隔壁海淀宝山的项目。
瑞文里项目地块实拍
石景山的第二个好房子项目中海瑞文里样板间开放了，随着户型图、样板间都公开了。
中海瑞文里和璟悦长安作为石景山的两个好房子项目，他们之间有很多相似的特征，好房子、五环边上、低楼面价、销售时间重合，所以他们之间没有任何的缓冲空间，上来就的是短兵相见的肉搏战。
小编跟大家具体对比一下它们之间的各种指标，希望对你下有所帮助。
环线位置。
环线物理位置都在西五环外一点，环线位置基本差不多。璟悦长安五环内侧还是石景山，瑞文里五环内侧就是海淀了，从经济、产业、教育、潜力来说海淀要比石景山强太多，小编个人认为挨着海淀更近的可能会好一些。
周边城市界面。
璟悦长安。
南边是断头路，排水渠把南边物理隔离了。
东边有铁路把小区和东边区域也做了物理切割。
西边是一大片老旧厂房，目前看起来很荒凉，以后估计也会开发建房。
北面是住宅小区现在有一堵墙，以后应该会打开联通。
总体来说璟悦长安周边的城市界面不太好。
中海瑞文里。
东边的八大处路宽敞整洁，有一个岔路口可以上田村路，过了五环桥就是海淀。
北边西井路也很干净宽敞，路北有一个中关村工业互联网产业园。旁边西井居民小区显得有些破旧。总的来说周边城市界面和环境要优于璟悦长安，不过周边的老破小环境也显得老旧。
楼面价。璟悦长安约3.69万/平米。中海瑞文里楼面价约2.84万/平米。中海瑞文里楼面价低，有成本优势。
生活配套。
璟悦长安。
小学：北京市京源学校小学、北京市石景山银河小学。
地铁：目前已经运营的地铁一号线古城站1.6公里左右（干线地铁）。新建的一号线支线地铁几百米。（支线地铁通勤需要换乘）
商业：周边没有大型的商业配套这能蹭周边，未来周边新建大型生活商业可能性很小。
医疗：朝阳医院京西院区几百米比较近。
中海瑞文里。
学校：首师大苹果园中学、石景山外语实验小学、北大附中石景山学校。
地铁：6号线西黄村站几百米。（地铁干线）
商业：大悦城、山姆会员店、居然之家。（成熟区域生活商业配套成熟）
医疗：北大首钢医院、八大处中西医结合医院。
中海瑞文里处于成熟社区周边各种生活配套丰富，日常生活更加便捷选择更多。
区域发展潜力
璟悦长安物理位置比较特殊，未来周边唯一可能有变化的就是西边荒凉的旧厂区，东边有铁路、北边是住宅区、南边是断头路和水渠基本没有了发展空间和条件，白话就是现在是什么样以后就是什么样。
中海瑞文里周边其实已经很成熟，不过北边的中关村工业互联网产业园是一个变数，旁边的西井居民小区棚改可能性是存在的。
肉眼可见的看得到中海瑞文里所在区域的发展潜力更大。
户型设计。
璟悦长安户型图。
H83平米、G85平米这两个户型是东西向的户型，B295平米三居确实很奇特罕见，这三种户型确实是大家吐槽很大的户型，其他户型其实也不是很理想。
有卧龙必有凤雏，好房子里的两个奇葩
璟悦长安的户型之前写过文章和分析，去缺陷挺多的。
中海瑞文里。
户型中规中矩不是很惊艳但也没什么硬伤，没有贴别夸张的户型。南北阳台赠送尺度很大、部分户型飘窗赠送尺度也比较大，房子的使用率很高。A1、A2两个三居是窄长条设计，通风、采光有些影响，其他户型都跟得上主流设计水准。
户型设计瑞文里优势很大，璟悦长安槽点比较多。
价格。璟悦长安。
璟悦长安约6.1万左右的实际成交均价。
中海瑞文里现在价格不明，认购期间传出来的价格都是虚的最终还得看开盘成交价格。估计开发商会根据认购情况来最终决定卖价。
中海瑞文里各项数据指标要明显优于璟悦长安，也建议大家分别到现场实地考察两个项目的情况，在综合最终价格来做选择。小编认为只要中海瑞文里定价合理销售成绩超越璟悦长安很轻松，不过最终能不能热销取决于成交价格。
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