不管愿不愿意，总有人说房价还得大涨30%，可收入涨、GDP翻番、货币松，为啥年轻人反而不信了？刚需先别急着上车
“不管你愿不愿意，未来房价还是会大涨一波的，而且涨幅不会小了，至少也会涨30%左右！先别急着反驳，先说说我的看法。”这话不是我说的，是最近网上一个帖子里的原话。发帖的人说得挺激动，底下评论区也吵翻了。有人跟着喊“赶紧买，再不买更买不起”，也有人直接怼“你先把你自己贷款还完了再说”。今天咱们就把这个事摊开聊，不喊口号，一条一条对着看，那些说房价还要大涨30%的理由，到底还能不能站住脚。
那个帖子给了三个理由。第一条是居民收入还是在稳步上涨的，哪怕是通过提高社保、养老金这些形式，收入总归是增加的，存款多了，迟早会体现到房价上。听起来好像有道理，钱多了自然要买东西，房子又是最大的件。可问题在于，钱是涨了，但谁的钱在涨，涨了的钱又去了哪里，这差别太大了。这几年养老金确实在往上调，不少地方连续十几年涨，退休人员手里的现金确实比以前宽裕。可退休的人会去贷款买新房吗？他们更可能把钱存着看病、帮衬子女，或者干脆放在定期里不动。真正有购房需求的是三十岁上下的人，这部分人的收入这几年涨了多少，很多人心里都有数。工资条上的数字可能比五年前好看一点，但房租、吃饭、通勤、养孩子的开销涨得更快。收入在涨，购买力不一定在涨。
还有一个数据得说清楚，居民存款确实在增加，这几年新增居民存款每年都在往上走，2022年和2023年的增长尤其明显。但存款增加不等于大家准备拿钱去买房。有人专门分析过，超额储蓄里很大一部分是防御性储蓄，就是大家不敢花钱了，怕失业、怕生病、怕以后收入不稳定，所以把钱先放着。这种心态下，指望存款多了就冲进楼市，逻辑上说不通。过去房价涨得猛的时候，大家是抢着贷款上车，现在提前还房贷的人反而排起了队。2023年不少银行提前还贷要等好几个月，这就是最直接的证据。人们手里有钱，第一反应不是再背一套房，而是先把原来的债降下来。
第二条理由是GDP保持中高速增长，2035年目标要翻一番，GDP都翻番了，房价还在原地踏步不现实。这个说法在评论区出现频率很高，支持的人觉得经济总量翻倍，资产价格肯定跟着翻。可问题在于，GDP翻番和房价翻番之间没有必然的等号。日本在1990年代之后的GDP总量仍然是世界前列，但东京之外的很多地方房价跌了几十年，到现在都没回到高点。房价能不能涨，要看经济增长带来的钱流到谁手里，流到哪个行业，流到哪个城市。现在GDP增长靠的是新能源、汽车、电子、高端制造，这些行业的从业者收入确实在提高，但他们集中在少数几个城市和少数几个产业园区。大多数人的收入增长没那么快，大多数城市的产业结构也支撑不了房价再来一波大涨。GDP翻一番，是总量翻一番，不是每个人的工资翻一番，更不是每个城市的房价翻一番。
第三条理由是货币宽松的影响不能忽视，遇到货币宽松的大环境，房价还是会跟着上涨。这话放在2015年那波行情里没毛病，当时降息降准，资金确实大量进了房地产。可现在是2024年了，货币环境宽松，M2增速也不低，但钱往哪里流，早就变了。央行放出来的水，很多去了制造业贷款、科技企业贷款、基建项目，还有一部分在银行体系里空转。房地产企业融资被卡得死死的，个人住房贷款增速也上不去。房贷利率已经降到历史低位，首套房利率很多城市到了3字头，可买房的人并没有明显变多。2024年上半年全国商品房销售面积和销售额还是下滑的，这说明利率低不代表大家就愿意借钱买房。更直接的信号是，一边是房贷利率降，一边是提前还贷潮还在持续。钱便宜了，大家反而不借了，这跟过去几轮周期完全不一样。货币宽松推高房价的链条，中间断了一环，就是居民加杠杆的意愿。意愿没了，再多的水也流不进楼市。
光看这三个理由，其实漏掉了两个更关键的东西。一个是人口，一个是库存。说房价要涨30%的人，很少会提人口数据。2022年中国人口总量开始下降，2023年继续下降，出生人口也在往下走。年轻人变少了，未来需要买房的人自然就少了。城镇化率已经超过65%，继续大幅提升的空间没有以前那么大了。过去二十年房价上涨的一个重要动力，就是大量人口从农村进城市，从小城市进大城市。这个动力现在还在，但已经明显减弱。另一个是库存。很多三四线城市的房子已经建得太多，二手房挂牌量激增，新房卖不动，价格阴跌。一二线城市情况好一些，但也不是所有区域都扛得住，远郊、老破小、无学区的房子同样在降价。这种分化趋势下，说整体房价还要大涨30%，等于无视了大部分城市的真实处境。
那个帖子最后说了一句挺有迷惑性的话，说不管什么时间涨，现在贷款买房，哪怕先跌10%，以后房价再上涨30%，对于刚需的人来说，总体上还是赚的。这个账表面上看没错，先跌10%，再涨30%，算下来还赚了百分之十几。但这里有个前提被忽略了，就是什么时候涨。是三年后涨，还是五年后涨，还是十年后涨。如果是十年后涨，这十年里每个月还房贷、付利息、交物业费、承担房子折旧，这些成本加起来有多少。刚需买房是为了住，不是为了赌一个不知道什么时候来的30%。房子买了就是家，但如果为了一个不确定的涨幅，强行背上超出承受能力的贷款，日子过得紧巴巴，那这个家就变了味。很多人现在不敢买房，不是因为看空，而是因为看不清楚自己的收入能不能撑住未来二十年。
评论区里有个高赞留言说得好：“不是不信房价会涨，是不信自己能等到那一天。”这句话点破了核心。过去大家敢加杠杆，是因为工作稳定、收入预期好、房价还在往上走，哪怕短期跌了也不怕。现在的情况是，工作机会在减少，收入预期不明朗，房价在阴跌，这时候再听“未来还要涨30%”的话，谁心里都得打个问号。不是年轻人不想买房，是年轻人不敢赌了。赌对了，赚点差价；赌错了，搭进去半辈子。这个风险收益比，跟十年前完全不一样。
其实关于房价的争论，从来都不是简单的对错问题。有人手里好几套房，当然希望涨；有人一套房都没有，心里盼着跌。但市场不会因为谁嗓门大就听谁的。现在能看到的事实是，收入在涨但购买力没同步提高，GDP在增但结构变了，货币在松但钱不进楼市，人口在降但库存还在那儿摆着。这些事实摆在一起，至少说明一件事：用过去二十年的经验去判断未来十年的房价，很可能会出错。那些说至少涨30%的人，也许自己也不确定这个30%什么时候来，只是给焦虑的人一个安慰。可真要拿着全部积蓄去验证这个安慰，代价就太大了。
