✆璟悦长安：010-5361 0555，首钢设备处0003地块售楼处开放！

璟悦长安：010-5361 0555，首钢设备处0003地块项目设计方案公示

时隔俩月，石景山终于迎来“高光时刻”。

近日，首钢设备处0003地块项目设计方案公示，案名「首钢璟悦长安」。

璟悦长安：010-5361 0555，首钢设备处0003地块售楼处开放！

住宅部分地上建筑面积75888平米，成交价24.345亿元，楼面价约32080元/平。（去除0001地块3.655亿元）

地块南北朝向，东西长，南北窄，适合打造大面宽产品。

璟悦长安规划16栋6-18层住宅，层高3米，网传建面为81-96-107三居，131四居户型，定位刚需、刚改。

每户均有南侧内嵌式阳台、北侧设备平台、大飘窗赠送。

南北双大门设计，整体对称分布，首层局部架空在1#、2#、3#、10#。当然，还有双下沉庭院。

璟悦长安毫无疑问是石景山的第一个好房子。

坊间传言石景山的楼市格局要被这个项目打破，就连首钢园的豪宅元玺和中海寰宇天下天镜都要被其背刺。

的确，石景山第一个好房子期待值还是很高的，也一定会搅动石景山的市场格局。

但地块周边实地踩盘和深入研究这个项目之后，

璟悦长安：010-5361 0555，首钢设备处0003地块售楼处开放！

我认为璟悦长安改变石景山楼市格局，说的有点夸张，简单谈几点理由：

一、区域市场库存量高，销售速度慢，大型开发商进入意愿低。

近两年，石景山在售新房项目供应3522套，加待入市项目，预计达4500套。对石景山来说，后续将面临较大去化压力。

看看项目成交价，中海学府里，成交均价6.82万/平，长安源境成交均价6.33万/平。

以价换量，已成为石景山楼市代名词。

区域内地块质素稍好的项目，大多为120平起，面积重合度较高，以元玺为例，其120户型成交均价877万。

市场下行周期，二手老破小价格走低，地缘改善置换后仍需承担极大购房成本。

况且，伴随产业发展贫弱，即便环线位置优，配套设施完善，居住舒适度高，也很难吸引非地缘潜在购房者。

这将进一步加剧石景山楼市走低风险。

从市场表现倒推，在收益短期无法回拢下，结果最终会反馈到土地交易中。

即使是以石景山为大本营的中海新城也不例外。因此，春节后的首次土拍，才出现只有首钢一家托底成交的尴尬局面。

二、地块质素低于市场预期

好评近日实地踩盘，有几点观察想和大家分享：

1.首钢园东南区城市界面新，人气不足，商业资源匮乏，目前交通不便，对跨区通勤不太友好。以人民渠路为界，北侧更具生活气息；

璟悦长安：010-5361 0555，首钢设备处0003地块售楼处开放！

.璟悦长安竞品项目，中海长安源境有较多库存，特价房约5.9万/平，璟悦长安纵使有“好房子”条件加持，未来销售也存在价格压力。