8月25日，央行宣布全面调整房贷利率计算方式，按揭款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束。不但如此，通过阿鲤叔的分析，发现打折利率也要退出历史舞台了！新政出来后我们买房会有什么影响呢？一起来看看吧！
1、旧版房贷利率政策回顾
在说新的房贷利率政策之前，我们先来简单回顾一下旧版的房贷利率政策。
原有的房贷利率由两个因素决定，一个是基准利率，另一个是浮动比例。
基准利率是由央行决定的，例如中长期贷款(5年以上)的利率自2015年10月24日至今都是4.9%。而浮动比例是各个商业银行在央行基准利率的基础之上做一定的调整，可以上浮，也可以下浮。
对于新申请贷款的人来讲，基准利率和浮动比例的变动都会对他们造成影响。而对于已经在还房贷的人，能够对他们还款造成影响的只有基准利率，浮动比例在还款期间都是不会变动的。
阿鲤叔在这里举个例子，例如我向中行贷款买房，约定上浮比例是10%，那么我的实际利率就是4.9%×(1+10%)=5.39%。
假如过了两年，央行的基准利率从4.9%，下降到4.5%，那我的实际利率就会变成4.5%×(1+10%)=4.95%。
又过了一年，中行给新贷款用户优惠，说利率从上浮10%下调到上浮5%，这个就跟我没有关系了，我的利率还是按上浮10%计算。
从这点来看，买房看似等浮动比例下浮的时候买最好，因为这个浮动比例在贷款之后就不会变了。不过，浮动比例通常是在房地产过热的时候上浮，在房地产低迷的时候下浮，起到调节房地产市场的作用。因此买房最终是否划算，得从浮动比例和房价两方面综合考虑。
2、新版房贷利率政策解读
新版房贷利率，参考的是LPR利率。LPR的形成机制阿鲤叔在此做个简单说明：
LPR由各大银行报价，例如A银行报价是利率X%，B银行报价是利率Y%，C银行报价是利率Z%......
大家把这些报价提交上去，按照一个公式算出一个平均值来，就是LPR利率。
LPR跟原来央行基准利率的不同点在于：LPR每个月公布一次，并且会上下浮动，调整的比较频繁。而基准利率调整的频率很低，例如上面提到，基准利率自2015年10月24日起就再没有调整过了。
那么，具体的房贷利率是多少呢？央行最新的规定是：
首套房利率≥LPR
二套房利率≥LPR+0.6%
商业用房(商住两用、写字楼等等)利率≥LPR+0.6%
公积金贷款利率不变
这里需要注意的是，央行定了下限，意思是各地无论如何都不能低于这个标准。
新规从2019年10月8日开始执行。在此之前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
3、如何影响存量房贷和新增房贷
对于存量贷款的人来讲，央行公告当中明确提出：严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。因此，目前已经在按揭的人只能按照原来的规定去交，不受新规的影响。
而对于新增房贷(2019年10月8日之后)的人来讲，影响主要有下面几点：
(1)利率不能再打折
在原来的规定(基准利率+浮动比例)当中，浮动比例不仅可以上浮，而且也可以下浮，那么在实际的业务当中，有的银行会对所谓“优质客户”提供九折、九五折等的房贷利率。但是现在的贷款利率央行是定了下限，因此以后再也没有打折利率这一说法。
(2)房贷利率最短可每年调整一次
以前的基准利率基本上很少调整，导致房贷利率基本很难变化。而现在新规规定，借款人可与银行约定利率重定价周期，最短一年更新1次，也可以签30年不变。也就是说，未来的房贷利率可以是可变利率，根据LPR的利率变化而变化。但是具体调整公式，还要看各家银行的细则。假如LPR在之后一直下跌，那么我们每年的房贷利率都可以降低一次。
(3)短期内房贷利率应该波动不大
中国乃至全球今年经济都不景气，不说长期，利率水平在中短期内应该是往下走的。如果不希望房贷跟随LPR往下的话，就没有必要将房贷和LPR进行绑定。
但同时，在“房住不炒”的基调之下，房贷利率下行又不太现实，并且央行之前才说了房贷利率不会下降。
从这两点看来有点相互矛盾。因此阿鲤叔认为，在最近严控房地产的条件之下，央行会抑制LPR的跟随力度，导致短期内房贷利率波动不大。而从中长期看，房贷利率大概率会跟随LPR的方向。
以上就是今天的内容，如果大家想了解更多投资知识，欢迎关注我们加入鲤财村，更多精彩内容等你来发现！
全部评论 （0）